保証
購入後に住宅に問題が有った場合、どうすればいいの？
新築物件の瑕疵保証
新築物件は、法により厚く保護されています
現在売り出されている新築物件は、ほぼ全数「検査済証」が交付されています。これらの物件は、基本的に確認検査機関が中間検査を実施しており、少なくとも基本構造部の瑕疵が発生するリスクはかなり低いと考えていいでしょう
又、住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)第95条では、住宅の施工会社は、新築住宅の引き渡しから10年間の瑕疵担保責任を負うとしています。但し、対象となるのは、雨漏りや耐震性能などの住宅の基本構造です
更に、宅建業法第40条で、「売り手」に対して瑕疵担保責任の義務が有るものとしています。住宅全体の瑕疵が保証対象となりますが、保証期間は引き渡しから2年間です
契約不適合責任が適用される
改正民法が2020年4月1日に施行されました。「瑕疵担保責任」は、改正前に用いられていた用語であり、改正後は「契約不適合責任」に改正されています
契約不適合責任では、引き渡した物件の種類、品質、数、量が契約内容に適合していないと判断された場合に「売り手」や請負人は相手に対して責任を負う事になります
つまり「売り手」は、住宅が抱える問題点を契約時に明文化する必要が有る為、改正前と比べて責任を負うリスクが増加しているのです
契約不適合責任の期間は？
契約不適合責任の物件は、民法の規定により、「買い手」がその不適合を知った時から1年以内にその旨を「売り手」に通知すれば、その不適合を理由として、不具合部分の補修、損害賠償の請求、契約の解除をする事が出来ます(第566条)。
①不動産会社(宅建業者)が「売り手」の場合、民法の規定よりも「買い手」に不利になる特約をする事は禁じられていますが、本規定についてのみ引渡しの日から2年以上の契約不適合責任を負うという特約が認められています
したがって、特約を設けた場合、民法の規定にかかわらず、引渡しの日から2年が契約不適合責任を負う期間になります。民法の規定である「不適合を知った時」からを起点にすると、「売り手」の不動産会社は、事実上半永久的に保証を負う事になる為、殆どのケースでこの特約を付して売却をしています
②個人が「売り手」の場合には、宅建業法の規定は適用されません。その為、民法の規定よりも「買い手」に不利な特約をする事が出来ます。実際の取引においては、引き渡しから3カ月間の責任の所在は「売り手」に有るとする特約を付けるのが一般的です
但し、特約の有る住宅で有っても、「売り手」が不備を知りながら「買い手」に告げなかった契約不適合については特約の対象外となります
