抜き行為

買主が、仲介業者Ａとの間で媒介契約又は代理契約を締結しているにもかかわらず、他の仲介業者Bがその買主を誘引して媒介契約または代理契約を締結する事を「抜き行為」という。

但し、そもそも買主と仲介業者Ａが媒介契約を締結していないのであれば「抜き行為」では無く、また問題も存在しません。

買主の側から見た場合、先行する仲介業者Ａと後行する仲介業者Bとの間で二重に媒介契約または代理契約を締結する事になる場合もあれば、先行する仲介業者Aとの媒介契約または代理契約を解除して、後行する仲介業者Bとの間でのみ媒介契約、又は代理契約を締結する場合もある。

いずれにしても、先行する仲介業者Aからすれば、買主を「抜かれた」ものと捉える事ができる為、媒介契約を締結していた場合には、トラブルを招きやすい行為である。

尚、買主と先行する仲介業者Aとの間で締結されていた媒介契約が「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」である場合には、買主へ当該媒介契約に従って違約金を支払う事となる(可能性があるので、注意が必要である)

又、買主と先行する仲介業者Aとの間で締結されていた媒介契約が「一般媒介契約」である場合には、買主は仲介業者Aに対して明示義務や通知義務を怠らなければ、当該媒介契約に従って違約金を支払う事は無い。

いわゆる「抜き行為」は、他の仲介業者の所で、

①媒介契約の成立

②媒介行為の存在

③売買・賃貸借等の契約の成立

④売買契約等の成約と媒介行為との因果関係の存在

この4つの要件がすべて満たされ、又は満たされる可能性があったのに、これを文字どおり抜いてしまい報酬を受けるゆえに、抜かれた業者に対する不法行為（民法第709条）が成立するのである。