抜き行為

「買い手」が、不動産会社Ａとの間で媒介契約又は代理契約を締結しているにも拘わらず、他の不動産会社Bがその「買い手」を誘引して媒介契約又は代理契約を締結する事を「抜き行為」という

但し、そもそも「買い手」と不動産会社Ａが媒介契約を締結していないので有れば「抜き行為」では無く、又問題も存在しません

「買い手」の側から見た場合、先行する不動産会社Ａと後行する不動産会社Bとの間で二重に媒介契約又は代理契約を締結する事になる場合も有れば、先行する不動産会社Aとの媒介契約又は代理契約を解除して、後行する不動産会社Bとの間でのみ媒介契約、又は代理契約を締結する場合も有る

いずれにしても、先行する不動産会社Aからすれば、「買い手」を「抜かれた」ものと捉える事が出来る為、媒介契約を締結していた場合には、トラブルを招きやすい行為で有る

尚、「買い手」と先行する不動産会社Aとの間で締結されていた媒介契約が「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」で有る場合には、「買い手」へ当該媒介契約に従って違約金を支払う事となる(可能性が有るので、注意が必要で有る)

又、「買い手」と先行する不動産会社Aとの間で締結されていた媒介契約が「一般媒介契約」で有る場合には、「買い手」は不動産会社Aに対して明示義務や通知義務を怠らなければ、当該媒介契約に従って違約金を支払う事は無い

所謂「抜き行為」は、他の不動産会社Aの所で、

①媒介契約の成立

②媒介行為の存在

③売買・賃貸借等の契約の成立

④売買契約等の成約と媒介行為との因果関係の存在

この4つの要件が全て満たされ、又は満たされる可能性が有ったのに、これを文字道り不動産会社Bが抜いてしまい報酬を受ける故に、抜かれた不動産会社Aに対する不法行為（民法第709条）が成立するので有る