気になってるの私だけ?

なんで?最初に仲介手数料(報酬)をシッカリ協議して決めておかないの?

(例1)大手や中堅、地元不動産会社等から複数の現地案内・送迎を受け、コレだっ!という物件4500万円(税抜)が決まってから、宅地建物取引業法で定められた国土交通大臣が告示で定める報酬の額の「上限」「成約価格×3%+6万円」の仲介手数料155.1万円(税込)を協議無く請求されて…支払った。住宅購入の頭金として貯めた150万円が不動産会社へ支払った仲介手数料で消えた。

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(例2)信頼関係を築き仲良くなった大手や中堅、地元不動産会社等の担当者から、宅地建物取引業法で定められた国土交通大臣が告示で定める報酬の額の「上限」「成約価格×3%+6万円」の仲介手数料155.1万円(税込)を含む諸経費概算350万円を出されて高額なので手数料の協議を希望したが「当たり前ですが、当社規定の手数料です」と説明され、仲良くしていた担当者で色々案内して貰っていたので、今更断り切れずに諸費用ローンで支払った。今でも不動産会社に支払った仲介手数料155.1万円を35年払いで住宅ローンで返済している。

※信頼関係を築いたり仲良くなる前に仲介手数料(報酬)の協議をして条件の良い担当者を探してから仲良くなりましょう!

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何で?「買主に請求する『仲介手数料(報酬)』の具体的な金額の表記」が無いの?

【公式サイト】にも…大手や中堅、地元不動産会社等、全ての不動産会社に共通する点は「お客様に請求する仲介手数料(報酬)の具体的な金額の表記」が公式サイト(ホームページ)の何処にも記載が無い⁉︎というオカシナ実態です。

コレらの不動産会社から仲介手数料をいくら請求されるのか?それを知る術や他社との手数料や条件の比較のしようすら出来ません。(公式サイトの何処を探しても仲介手数料の項目やその表記すら…一文字も見当りません)

【ポータルサイト】にも…スーモやアットホーム等に物件情報を詳細に記載したり、同じ会社の複数の店舗が同一物件を同時にアットホーム等に行列を作って掲載していますが「お客様に請求する仲介手数料(報酬)の具体的な金額の表記」は何処にも記載が有りません。

【完成現地】にも…「のぼりや看板」が有りますが、全て仲介不動産会社の設営物なのですが、のぼりや看板にも「取引態様が仲介の表記」が有りません。のぼりや看板を見たお客様から「ここが売主なんですか?」と度々質問を受ける次第です。

【営業スタッフ】から…物件販売価格や物件概要、金融機関の住宅ローン商品の金利タイプ、金利変更のルール、各種取扱手数料や保証料、振込手数料、繰上償還手数料や固定資産税、不動産取得税等の「最多に渡る詳細な説明はあるのに説明している不動産会社がお客様へ請求する仲介手数料(報酬)の具体的な金額の説明」は有りません。

【ローンアドバイザーの資格者】だから…大手や中堅、地元不動産会社等は、「住宅ローンは複数社比較して金利が低くて保証料が安い銀行に借りよう」とアドバイスをするけど、「不動産会社は複数社比較して手数料が安い仲介会社に頼もう」と、アドバイスをする事はけっして有りません。(仲介手数料155.1万円(税込)の負担が減れば、その金額分頭金としてローン借入額を減らして毎月の返済額が楽になるのにね!)

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【金融機関】は…「ホームページに住宅ローン商品の金利や手数料、貸付条件等を詳細に載せている」からこそ誰でも安心して比較できるのにね。

 

【実際】に…お客様と不動産会社が交わす宅地建物取引業法に定められた媒介契約書の契約約款に「報酬の請求」という項目が有ります。ここに記載されている内容を見てみましょう。

報酬の額】は…「国土交通大臣が告示で定める限度額の範囲内で、甲乙協議の上、定めます」と表記されています。

 つまり、「媒介契約を締結する際に、仲介手数料額について、不動産会社とお客様が協議して決めるようにしなさい」と記載されているのです。仲介手数料の「成約価格×3%+6万円」は「上限」を定めたものであって、当然に上限の額を請求できる訳では無く極端な話し無料でも範囲内なのです。が、しかし実際には報酬の協議をするつもりは無いようです。

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【百戦錬磨】のつわもの…大手や中堅、地元不動産会社でも、イロイロ物件を紹介・案内等をして購入物件を決めてからや売買契約の当日や直前に資金計算書を提示し、仲介手数料が宅地建物取引業法で定められた国土交通大臣が告示で定める報酬の額の「上限」「成約価格×3%+6万円」を請求するのが当然の事とお客様が協議無く納得させられてきました。そして、売買契約の当日に媒介契約書に署名捺印を貰う…という流れ⁉︎

 

仲介手数料の部分は盲点としては重要です。「会って初めて聞いた」「申し込みまでわからなかった」「銀行での決済引渡しまで諸経費の内訳を知らなかった」という方が大多数いらっしゃいます。何故ならば高額な仲介手数料は状況によっては言いづらい事ですので、大手や中堅、地元不動産会社は、公式サイト「ホームページ」やポータルサイト「スーモやアットホーム」や現地看板やチラシに実際に請求する具体的な金額を全く表記出来て無いからです。

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何で?最初に仲介手数料(報酬)の説明をしないの?

だって、これ…「だまし討ち見たいですよね。」

と 言われる理由はここにある?

 

どんなに不動産会社が一所懸命仕事をしたとしても、お客様が仲介手数料について理解していなかったり、宅地建物取引業法で定められた国土交通大臣が告示で定める報酬の額の「上限」「成約価格×3%+6万円」を請求される事を納得していなかった場合、仲介手数料に関する協議は整わず媒介契約不成立となります。(スーモやアットホーム、チラシ、現地看板、ホームページに最初から請求される仲介手数料の具体的な金額が表記してあれば、そもそも案内を依頼しないのでは?)

 

この場合、仲介手数料は請求できません。

 

これは不誠実な仕事をした不動産会社に落ち度があり、仲介手数料がかかる。又は仲介手数料の金額を協議をしない事を直前まで伝えなかった、説明に不備があったなど、信頼関係が崩れてしまったのであれば、どの段階でもお客様が別の不動産会社を探す事になったとしても自業自得ですよね。

何で?国土交通大臣が告示で定める報酬の額の「上限」「成約価格×3%+6万円」があたり前なの?

<例1>お客様は不動産会社A社から新築戸建4500万円(税抜)を案内して貰いました。建築中だったので、完成施工例を内覧させて貰い、建物のプレゼンテーションも聞かせて貰いました。諸費用の概算見積もりの提示と住宅ローンシミュレーションを確認して「これなら大丈夫。」と納得できました。住宅ローンの審査も通ったので、A社の不動産購入申込書に署名捺印をした…とします。

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 不動産購入申込書に署名捺印をした時はテンションが上がっていましたが、家に帰ってから冷静になり、諸費用の「仲介手数料」を調べてみたら…どうやら宅地建物取引業法で定められた国土交通大臣が告示で定める報酬の額の「上限」「成約価格×3%+6万円」を請求されている事に気が付きました。仲介手数料155.1万円(税込)の金額を協議したい旨を伝えましたが、受け付けて貰えなかったので、情報を集める為にググってみると、仲介手数料155.1万円(税込)の負担を減らして購入できる不動産会社C社がある事を知りました。

 

そこでA社には悪いと思いながらも、A社との媒介契約書への署名捺印は交わさず、C社へ連絡を取り翌日に媒介契約と売買契約を締結しました。

 

A社に購入申込みはしたが宅地建物取引業法に定められている「媒介契約を締結していない」=「自由」という事ですから、<例1>の場合にはC社に変更するのは、お客様の選択の自由となります。C社も「抜き行為」では有りませんので違約金や損害賠償を請求される事も有りません。

これは仕方がないと思います。

 

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という訳で!

仲介手数料を請求するのであれば、不動産会社は次の2点を常識とするべきでしょう。

■ 物件情報を掲載したポータルサイト(スーモ、アットホーム等)、チラシ、及び自社のホームページにお客様に請求する具体的な仲介手数料金額をキチンと掲載する

■最初の不動産会社店舗面談時、又は現地内見時にお客様と仲介手数料額について協議し媒介契約を締結する

結論としては

新築建売の内見案内や不動産売買の仲介を依頼する際には事前(ファーストコンタクト)に仲介手数料についてもシッカリと決めて書面にしておくようにしましょう。

※CFRE株式会社が事前の会員登録制にしているのは、「明確かつ平易」な会員規約(CFRE株式会社と会員とのweb上での契約内容)をシッカリと決めてCFRE株式会社の意図をお客様に明確にアピールする事により「安心してご利用頂く為の取り組み」です。

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